抵押贷款利率即将上升房地产市场准备调整

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4月份,房地产市场继续表现不佳。根据我们潜在的房屋销售模式,现有房屋的销售额比市场上现有房屋销售的潜力低6.5%。供应不足仍然是罪魁祸首。大多数市场待售房屋的存量仍处于历史低位,但随着千禧一代进入住房市场的年龄进一步增长,住房需求仍在上升。

“了解住房市场对不断上升的抵押贷款利率环境的弹性,就会看到抵押贷款利率可能上升的前景-它们不太可能对房地产市场产生实质性影响。”
住房供应仍然有限的原因之一是,大多数现有房主拥有30年期固定利率抵押贷款,利率处于历史低位。现在利率在上升,他们不愿出售他们的房子,因为他们没有那么多的动力出售。如果他们出售,他们将失去目前的低抵押贷款利率,取而代之的是更高的利率和更昂贵的每月贷款支付。随着抵押贷款利率的进一步上升,更多的现有房主将被锁定在他们目前的住房中。

鉴于4月份的30年固定抵押贷款利率为4.47%,按季节性调整的年化利率(SAAR)计算,现有房屋销售的市场潜力为599万。对4月份现有房屋年化销售率的早期估计是56万,因此市场的潜力比预期的392,000(SAAR)销售额低。

意外加息25或50个基点对市场潜力影响不大

但是,如果抵押贷款利率再提高25个或50个基点,会发生什么情况呢?根据我们的潜在房屋销售模式,如果30年期固定利率抵押贷款再增加25个基点,现有房屋销售的市场潜力将下降11,500。如果抵押贷款利率上升50个基点,现有房屋销售的市场潜力将下降2.3万。虽然这两种增长的利率方案都降低了现有房屋销售的市场潜力,但与现有房屋销售的总体市场潜力相比,这一下降幅度很小-近600万辆。

了解住房市场在不断上升的抵押贷款利率环境中的弹性,可以看到抵押贷款利率的可能上升-它们不太可能对房地产市场产生实质性影响。虽然利率可能会上升,经济增长背后的动力是有利于消费者的健康经济条件。。健康的经济刺激了更多的住房需求,刺激了家庭收入的增长,从而增强了消费者的购房能力。由于经济强劲,按揭利率不断上升,而我们的房屋市场亦有良好的应变能力。

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美国第一金融集团
2018年4月潜在房屋销售

在4月份,First American更新了其专有的潜在房屋销售模式,以表明:

现有房屋潜在销售额上升至599万套经季节性调整的年率(SAAR),环比下降0.7%.
这比2011年2月达到的市场潜力低点增加了60.6%。
与去年同期相比,现有房屋销售的市场潜力增长了1.9%,增长了114,000辆。
目前,潜在的现有房屋销售为129万套(SAAR),比2005年7月出现的衰退前市场潜力峰值低17.7%。
市场绩效差距

现有房屋销售市场表现不佳6.5%,或估计392,000(SAAR)销售。
2018年3月至2018年4月期间,市场表现差距估计减少了39,000辆(SAAR)。
潜在的房屋销售模式揭示了什么洞察力?

在考虑购买或出售房屋的合适时机时,决定的一个重要因素应该是市场的整体健康状况,这在很大程度上取决于供求关系。了解市场离健康的活动水平有多近,可以帮助消费者确定这是否是买入或卖出的好时机,以及未来市场可能会发生什么。如果不了解当时市场的健康状况,就很难评估某一时间点售出的住房数量。历史背景极为重要。我们的潜在房屋销售模式衡量的是,我们认为,健康的市场水平的房屋销售应该基于经济,人口和住房市场的环境。

关于潜在的房屋销售模式

潜在的房屋销售措施-房屋销售,包括单户住宅、联排住宅、共管公寓和合作社,根据现有房屋销售与美国人口统计数据之间的历史关系、美国经济的收入和劳动力市场状况、美国住房市场的价格趋势以及金融市场的状况,按季节性调整后的年率计算。当现有房屋销售的实际水平明显高于潜在的房屋销售时,成交量的速度没有得到市场基本面的支持,市场调整的可能性也增加了。相反,经季节性调整后,现有房屋实际销售额低于现有房屋潜在销售水平的年化比率表明,市场成交量低于当前条件下的根本支撑速度。由于各种原因,包括非传统的市场条件、政策约束和市场参与者行为,经季节性调整的现有房屋实际销售额可能超过或低于潜在的销售比率。最近的潜在房屋销售估计数将进行修正,以反映有关经济、住房市场和金融状况的最新信息。潜在的房屋销售模式是在全国房地产经纪人协会每个月的现有-住房销售报告之前发布的。

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